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【鹽城市】實施《江蘇省城市規劃管理技術規定》細則(試行)

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1第一章 總則

第一章 總則

1.1 為保證科學、合理地制定和實施城市規劃,實現城市的社會經濟發展目標,依據《中華人民共和國城市規劃法》、《江蘇省實施〈城市規劃法〉辦法》、《江蘇省城市規劃管理技術規定》(以下簡稱省《技術規定》)等城市規劃相關的法律、法規、規范和專業技術標準,并結合鹽城市實際情況,制定本實施細則(以下簡稱細則)。

1.2 本細則是與省《技術規定》相配套的規范性文件。在鹽城市城市規劃區內進行城市規劃編制和城市規劃管理,均須執行省《技術規定》和本細則。規劃容積率、建筑密度、綠地率、停車指標等規劃技術經濟指標必須嚴格執行規劃技術規定和規劃部門核定的規劃要點,原則上不得突破。

1.3 鹽城市城市規劃區包括亭湖區和鹽都區全部行政范圍。主城區舊區是指東至文港路,南至青年路,西至鹽馬路、大慶路、西環路一線,北至新洋港;新區是指城市規劃區范圍內舊區以外的其它范圍。城市規劃區范圍內的鐵路、公路、河道、管線等適用本細則。城市規劃區內鄉鎮可參照執行。

2第二章 城市土地使用管理

2.1 城市用地分類

2.1 城市用地分類

2.1.1 城市用地,根據其使用的主要性質進行分類,按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137-90)執行。

2.1.2 與城市用地相連的各級風景區、各類旅游度假區,其向公共開放,并有一定游憩設施的用地(包括用地范圍內水域),可以計入公共綠地,其余概不作為城市建設用地。

2.2 建設用地的適建性規定

2.2 建設用地的適建性規定

2.2.1 各類建設用地的劃分和使用性質應遵循土地使用相容性的原則,符合經批準的詳細規劃的規定。

2.2.2 尚無經批準的詳細規劃的建設用地,應由城市規劃行政主管部門根據分區規劃或總體規劃的規定進行建設適建性劃分。

2.2.3 城市建設用地的適建規定見表2.2.3。

2.2.4 表2.2.3中未列入的建設項目,由城市規劃行政主管部門根據建設項目對周圍環境的影響和基礎設施等條件,確定其適建性。

2.2.5 需改變經批準的規劃用地性質或超出表2.2.3規定的適建范圍的,應對規劃進行調整,并按規定程序和審批權限批準后方可實施。

2.2.6 城市新建居住區應按國家和省城市規劃行政主管部門規定,同步安排教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其他八類公共服務設施用地,為居民提供必要的公共活動空間。

2.2.6.1 公共服務設施應與住宅同步規劃、同步建設和同步投入使用。

2.2.6.2 公共服務設施的配套水平,應符合《城市居住區規劃設計規范》(2002版)(GB50180-93)的規定。

2.2.6.3 新建住宅小區必須按不低于規劃總建筑面積1%的標準建設物管和社區用房,其中0.4%為物管用房、0.3%為社區管理服務用房、0.3%為社區活動用房。

2.3 建筑基地控制指標

2.3 建筑基地控制指標

2.3.1 新出讓居住小區建筑基地面積不宜小于50000平方米。城市舊區范圍內建筑基地面積6500平方米以下的用地不宜單獨出讓,應安排公共綠地或者配套公共設施用地。

2.3.2 建筑基地不足上述規定的最小面積,但有下列情況之一,且不妨礙規劃實施的,城市規劃行政主管部門可以核準建設:

2.3.2.1 鄰接土地已經完成建設或為道路、河道或有其他類似情況,確實無法調整、合并的。

2.3.2.2 因城市規劃街區劃分、市政公用設施等的限制,確實無法調整、合并的。

2.3.3 城市規劃區內的成片開發地區,必須編制詳細規劃,經批準后實施。

2.3.4 城市各類建筑的建筑密度、容積率不應超過表2.3.4的規定。

表2.3.4 各類建筑密度、容積率上限指標

2.3.4.1 城市各類建筑的建筑密度、容積率應嚴格執行控制性詳細規劃。如有變動,應先調整控制性詳細規劃,經規定程序批準后方可變動。

2.3.4.2 嚴格容積率、建筑密度等規劃經濟技術指標的規劃管理,土地一經出讓,任何單位和個人都無權擅自更改規劃設計條件確定的容積率、建筑密度等規劃經濟技術指標。

2.3.4.3 土地出讓后,規劃設計條件確定的容積率確需要調整的,必須符合以下條件之一:

1、城市總體(分區、專業)規劃調整或修編造成地塊發展條件變化的;

2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發生變化的;

3、國家和省的有關政策發生變化的。符合以上條件的,在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下,城市規劃行政主管部門可

以按規定程序商土地行政主管部門提出容積率調整指標的意見后報市規委會批準。

2.3.5 建筑基地原有的容積率已達到或超過規定值的,不得在該基地范圍內進行擴建、加層。

2.3.6 在符合消防、抗震、衛生、交通等有關規定和本細則的前提下,在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的,可按表2.3.6的規定增加建筑面積,但增加的建筑面積總計不得超過該建筑基地的規定建筑面積的百分之二十(規定建筑面積=建筑基地面積×該基地允許建筑容積率)。建設基地建筑密度、容積率上限指標(工業建筑為雙向指標)

注:1、科研、大中專院校、中小學校、體育場館以及醫療衛生、文化藝術、幼托等設施的容積率控制指標,應按有關規定執行,但不得超過上表中相應住宅建筑的指標。

2、綜合類建筑按不同性質建筑面積比例折算。

3、表中指標不包括地下層建筑面積;但計算各類建筑相關配套設施指標時,地下層建筑面積應計入建筑總面積。

注:開放空間的條件和計算方法見附錄四。

2.3.6 建筑物之間因公共交通需要,架設穿越城市道路的人行通道且符合下列規定的,其建筑面積可不計入建筑容積率控制指標范圍。

2.3.6.1 通道內不設置商業設施,通道全天候對公眾無償開放。

2.3.6.2通道下的凈空高度不小于5.0米,但穿越寬度小于16米且不通行公交車輛的城市支路的通道下的凈空高度可不小于4.5米。

3第三章 建筑管理

3.1 建筑間距

3.1 建筑間距

3.1.1 建筑間距應符合日照、消防、抗震、安全的要求,并綜合考慮采光、通風、環保、視覺衛生、工程管線和文物保護等方面的要求,同時執行本細則。

3.1.2 住宅建筑的日照一般應通過與其正面相鄰建筑的間距控制予以保證。不能通過正面日照滿足其日照標準的,對住宅建筑日照間距的控制不應影響周邊相鄰地塊特別是未開發地塊的合法權益(主要包括建筑高度、容積率、建筑物退讓)。

3.1.3 城市規劃區范圍內正南北向低、多層(含中高層)住宅建筑日照間距系數低限值為1.45。舊區改建中確實難以達到規定標準的新建住宅自身的日照間距系數酌情降低,但日照間距系數低限值不應低于1.36。高層建筑與北側新建高、多、低層住宅之間應進行日照分析,住宅建筑不應低于大寒日3小時的日照標準;與北側相鄰地塊現狀住宅建筑之間應執行日照系數標準。

3.1.3.1 住宅建筑的建筑間距按下列公式計算(圖示見附錄二):

L=L1±L2

L=建筑間距

L1=日照間距

L2=遮擋建筑遮陽點至該建筑背陽面外墻的距離

3.1.3.2 住宅建筑的日照間距按下列公式計算(圖示見附錄二):

L1=i·H

L1=日照間距

i=日照間距系數

H=建筑的計算高度

3.1.3.3 住宅建筑日照間距可按表3.1.3.3不同方位日照間距折減系數換算。

注:

1、表中方位為正南向(0o;)偏東、偏西的方位角。

2、本表僅適用于無其他日照遮擋的條式住宅建筑。

3.1.4 住宅建筑間距非平行布置時,當相互夾角小于等于60o時,其最窄處建筑間距按平行布置的住宅建筑間距控制;當相互夾角大于60o時,其最窄處建筑間距按垂直布置的住宅建筑間距控制。方位角計算以被遮擋住宅建筑方位為基準。

3.1.5 低、多層(含中高層)住宅建筑日照間距:

3.1.5.1 低、多層住宅建筑日照間距,條式建筑按3.1.3條計算確定;點式建筑根據具體情況參照3.1.5.2和附錄一第3條計算確定。

3.1.5.2 在南北向住宅建筑南側(或東西向住宅建筑東西側)垂直(夾角>60o)布置的低、多層住宅建筑,其建筑日照間距按表3.1.3標準乘以0.9系數控制,當垂直住宅建筑山墻寬度大于15米或3幢以上(含3幢)垂直住宅建筑平行布置時,按平行布置住宅建筑控制。

3.1.5.3 住宅建筑地面層為休閑、健身、社區、綠化等用于公益活動的底層架空層,或為層高不大于2.2米的自行車庫等附屬用房時,可扣除其高度計算日照間距。沿街多層住宅建筑地面層為非住宅用房時,可扣除其高度計算日照間距。低、多層住宅建筑地面層為除前兩款規定以外的非住宅用房時,視同住宅建筑控制日照間距。

3.1.6 高層住宅建筑日照間距

3.1.6.1 高層住宅建筑應與受其影響的周邊地區統一規劃,并應進行日照計算分析,保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊地區住宅建筑的有效日照時間符合住宅建筑日照標準的規定。

3.1.6.2 高層住宅建筑含有非住宅用房的,從其最低住宅層計算日照間距。

3.1.7 住宅建筑山墻非平行布置時,以其最窄處控制山墻間距。沿街相鄰建筑之間,其兩側山墻均無門、窗、陽臺時,在滿足消防和施工安全等要求的前提下,其山墻間距可酌情減少或毗鄰建造。

3.1.8 住宅建筑之間的最小間距應符合表3.1.8的規定。

注:

1、“遮擋”是指平行或垂直布置時,該住宅建筑為遮擋建筑,“被遮擋”是指平行或垂直布置時,該住宅建筑為被遮擋建筑。

2、“平行布置”包括南北向和東西向平行布置;“垂直布置”包括南北向和東西向垂直布置。

3、“兩側”是指相對兩側山墻均有窗戶、陽臺或開門;“單側或無”是指相對山墻一側無或兩側都無窗戶、陽臺或開門。

4、“—”表示按消防和施工安全等控制。如山墻之間有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同時,山墻間距不得小于6米。

3.1.9 非住宅建筑與住宅建筑的間距:

3.1.9.1 非住宅建筑位于住宅建筑南側或東西側的,其建筑間距按住宅建筑間距規定控制。

3.1.9.2 非住宅建筑位于住宅建筑北側的,其最小間距應符合表3.1.9.2規定。

注:獨立布置的單層傳達室、配電房等附屬建(構)筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下,其與南側住宅建筑的最小間距可酌情減少。

3.1.9.3 低層非住宅建筑與相鄰住宅建筑山墻垂直時,在符合日照、環保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下,如山墻無門、窗、陽臺,其間距可酌情縮小。在統一規劃的前提下,沿街非住宅建筑可與相鄰住宅建筑山墻毗鄰建造。

3.1.10 非住宅建筑的間距:

3.1.10.1 非住宅建筑之間的最小間距應符合表3.1.10.1的規定。

注:

1、裙房高度小于10米(含10米)時,按低層間距控制;高度超過10米、小于24米(含24米)時,按多層間距控制;高度超過24米時,按高層間距控制。

2、獨立布置的單層傳達室、配電房等附屬建(構)筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下,其與非住宅建筑的最小間距可酌情減少。

3.1.11 工業建筑、倉儲(庫)建筑之間的建筑間距按相關的消防、安全間距控制。

3.1.12 醫院的病房樓、休(療)養建筑、幼兒園、托兒所的日照間距系數增加0.2計算。老年人居住建筑和中、小學的教學樓的日照間距系數增加0.15計算。學生宿舍按住宅建筑間距控制。

3.2 建筑物退讓

3.2 建筑物退讓

3.2.1 沿建設用地邊界和沿城市道路、河道、鐵路兩側以及電力線路保護范圍的建筑物,其退讓距離應符合日照、消防、抗震、安全的要求,并綜合考慮采光、通風、環保、視覺衛生、工程管線和文物保護等的要求,同時符合本規定。統一規劃,分期分片實施的,按經批準的規劃執行。

3.2.2 建筑物后退建設用地邊界距離(建筑物離界距離及主要、次要朝向圖示見附錄三):

3.2.2.1 沿建設用地邊界一側的遮擋建筑,其主、次要朝向退讓建設用地邊界(規劃用地紅線)的最小距離為0.5L;當沿建設用地邊界另一側被遮擋的建筑為已知非住宅建筑時,遮擋建筑退讓建設用地邊界(規劃用地紅線)的最小距離按表3.1.9.2或者表3.1.10.1規定間距的二分之一計算確定。

3.2.2.2 沿建設用地邊界一側的被遮擋的住宅建筑,其主要朝向退讓建設用地邊界(規劃用地紅線)的最小距離為0.5L。沿建設用地邊界一側的被遮擋的非住宅建筑,其主要朝向退讓建設用地邊界(規劃用地紅線)的最小距離按表3.1.9.2或者表3.1.10.1規定間距的二分之一計算確定。

3.2.2.3 各類建筑的次要朝向(不涉及遮擋關系),其退讓建設用地邊界(規劃用地紅線)的最小距離按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1規定山墻間距的二分之一計算確定。

3.2.2.4 建設用地邊界另一側是城市道路、河道的,應按照退讓城市道路、河道的規定執行。離界距離小于消防間距的時,應按消防間距的要求確定離界距離。

3.2.2.5 3.1.12條所列建筑物按住宅建筑離界距離控制。

3.2.2.6 臨道路建筑在符合城市規劃以及消防、施工、安全等要求的前提下,相鄰基地邊界線兩邊的建筑可毗鄰建造。

3.2.2.7 相鄰地塊,當一方已經退讓超過規定距離時,另一方如需減少離界距離,必須滿足以下要求:

(1)符合日照、消防、施工、安全等要求。

(2)取得退讓較多方土地使用權和房產權所有者的同意。

3.2.2.8 建筑間距范圍內有公共道路的,公共道路部分是否計算在離界距離內,由城市規劃行政主管部門根據退讓道路紅線要求、遮擋方位等因素具體規定。

3.2.2.9 地下建筑物的離界距離,在確保施工安全的前提下不小于3米。

3.2.3 建筑物后退城市道路紅線距離:

3.2.3.1 沿城市道路的建筑物,應按道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度,確定其后退道路規劃紅線的距離,最小后退距離為:建筑物退讓40米(含40米)以上道路為15米,退讓30-40米(含30米)道路為10米;退讓30米以下道路為8米;高層建筑主朝向沿城市主干道布置時,應加大退讓尺度,應不小于規劃建筑物高度的0.5倍。其中50米以上高層建筑退讓道路紅線尺度由規劃行政主管部門在設計要點中規定,但不少于25米。

3.2.3.2 為有利于形成整潔有序的城市界面,同一城市路段同側建筑物后退城市道路紅線的距離應有機組合。

3.2.3.3 規劃建筑物后退世紀大道、西環路、南環路、北環路、東環路、迎賓大道道路紅線不少于32米,后退范公路、開放大道(新洋港以北至寧靖鹽高速公路段)道路紅線不少于20米。

3.2.3.4 建筑物后退道路紅線以建筑物突出點(含挑檐、雨蓬、臺階、平臺等)邊線計算。

3.2.3.5 沿公路的建筑物,在城市規劃建設用地范圍內的路段兩側,按后退城市道路紅線要求執行;在其余路段兩側,其后退公路兩側邊溝(截水溝、坡腳護坡道)外緣,國道不少于20米,省道不少于15米,縣道不少于10米,其它道路不少于5米。

3.2.3.6 有大量人流、車流集散的多、低層建筑如影劇院、展覽館、大型商場、體育館、游樂場、車站、碼頭等,其后退道路紅線距離按詳細規劃、城市設計控制,未制定詳細規劃或城市設計的,按人、車流集散需要確定,但不應小于20米。

3.2.3.7 道路平面交叉口四周的建筑物后退道路規劃紅線的距離不得小于3.2.3.1條規定數值。兩條30米以上城市道路交叉口原則上應設置廣場,建筑物后退道路視距三角形紅線不少于建筑退讓兩條道路紅線尺度的最小值。

3.2.3.8 立體交叉口四周建筑物后退道路規劃紅線的距離按詳細規劃執行或由城市規劃行政主管部門根據有關規定核定。

3.2.3.9 地下建筑物后退道路規劃紅線的距離按3.2.2.9條確定。

3.2.4 鐵路沿線建筑物后退鐵路臨建筑物最近一道軌道中心線的距離按表3.2.4規定的距離控制。

3.2.5沿河道兩側新建建筑物,其后退駁岸頂(河道上口線)沿河一側邊線的最小距離不得小于10米;在設防洪堤河道兩則,建筑物后退距離還應符合防洪有關規定。通榆河兩側應控制不小于200-500米的綠化帶;新洋港、串場河、皮岔河、大馬溝、蟒蛇河等兩側應控制不小于50米的綠化帶,其他河道應控制在10-30米綠化帶。建筑物的后退距離可適當調整,通過編制該河段的詳細規劃,經規定程序批準后實施。

3.3 建筑物的高度控制

3.3 建筑物的高度控制

3.3.1 建筑物的高度應符合城市空域、文物保護、建筑間距、風景旅游區和城市景觀等方面的要求。

3.3.2 商業中心區、歷史街區和風景名勝區等的建筑高度由當地城市規劃行政主管部門編制規定確定或根據景觀要求制定規定。

3.3.3 城市空間應有連續性、功能性、秩序性、流動性、意義性和節奏性,形成良好的城市高度空間序列。

3.3.4 應編制城市建筑物高度控制規劃,通過城市歷史風貌、視廊、天際線、高層建筑布點、市政交通壓力等分析,劃分鼓勵建設高層區、多層小高層區、高層控制區、高層嚴格控制區。

3.4 建筑基地的綠地

3.4 建筑基地的綠地

3.4.1 各類新建建筑基地內的綠地面積占基地面積的比例(綠地率):

3.4.1.1居住區綠地率,新區新建小區不小于40%;舊區新建小區不小于35%。應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地,其中包括了滿足當地植樹綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地。

3.4.1.2 工業、商業、金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設施等單位,綠地率不小于20%。對環境有大氣、噪音污染的廠礦單位,綠地率不小于40%。

3.4.1.3 機關團體、文化娛樂、體育、醫療衛生、教育、科研設計、部隊等單位,綠地率不小于35%。

3.4.1.4 園林式單位綠地率不小于40%。

3.4.1.5 高速公路兩側應控制不小于100米綠帶,道口處不小于300米綠帶。世紀大道、西環路、南環路、東環路、北環路、迎賓大道兩側應控制寬度為30米的防護綠帶,形成綠色通廊。工業組團外圍必須設置綠化隔離帶,并在控制性詳細規劃中予留。沿街建筑應加強垂直綠化,以形成優美的城市綠化景觀。

3.4.1.6 臨街建設圍墻的,道路紅線外側必須結合圍墻設置不小于4米寬的綠化隔離帶。

3.4.1.7 經過核準,規劃設計條件確定的容積率確需要調整的,不得降低綠地率。

3.4.2 居住區內的公共綠地面積指標:

3.4.2.1 組團不小于0.5平方米/人;小區(含組團)不小于1.0平方米/人;居住區(含小區與組團)不小于1.5平方米/人,舊區改建可酌情降低,但不得低于相應指標的70%。

3.4.2.2 居住小區內每塊公共綠地面積應不小于400平方米,且至少有三分之一的綠地面積在規定的建筑日照間距范圍之外。公共綠地內的綠化面積(含水面)不小于70%。

3.4.2.3 在滿足以上條款的前提下,新建住宅區公共綠地占總用地的比例,組團不低于5%,小區不低于8%,居住區不低于10%。

3.4.3 城市道路綠地率指標:

3.4.3.1 園林景觀路綠地率不得小于40%;

3.4.3.2 紅線寬度大于50米的道路綠地率不得小于30%;

3.4.3.3 紅線寬度在40-50米的道路綠地率不得小于25%;

3.4.3.4 紅線寬度在24-40米的道路綠地率不得小于20%。

3.4.4 居住區內的綠地規劃,應根據居住區的規劃布局形式、環境特點及用地的具體條件,采用集中與分散相結合,點、線、面相結合的綠地系統,并宜保留和利用規劃范圍內的已有河流、樹木和綠地。

3.4.5報審小區建筑單體發證前應同時報送綠化設計方案,并附園林行政主管部門意見。


3.5 建筑基地出入口

3.5 建筑基地出入口

3.5.1 與城市道路相交的出入口通道與城市道路應盡量采用正交布置,如斜交則不宜小于75度。

3.5.2 各類建筑基地出入口位置距離城市主干道交叉口不宜小于80米,距離次干道交叉口不宜小于50米,距橋隧坡道的起止線的距離,不宜小于30米。基地位于兩條以上道路交叉口,出入口應設置在級別較低的道路上。

3.5.3 建筑物沿街部分長度超過150米或總長度超過220米時,應設置凈高與凈寬均不小于4米的消防車道。

3.6 各類建筑配建停車位指標

3.6 各類建筑配建停車位指標

3.6.1 住宅建筑停車位最低控制指標見表3.6.1。

3.6.2 公共建筑停車位最低控制指標見表3.6.2。

3.6.3 擴建建筑,其擴建部分按表3.6.1、表3.6.2要求配建停車位。原建筑配建不足的,應在擴建的同時補建不足的停車位。

3.6.4 各類停車位面積應根據具體停車方式,按照國家和省有關規定執行。

3.7 城市道路

3.7 城市道路

3.7.1 快速路規劃

3.7.1.1 快速路應與其他車道構成系統,與城市對外公路有便捷的聯系。

3.7.1.2 快速路上的機動車道兩側不應設置非機動車道。機動車道應設置中央隔離帶;

3.7.1.3 與快速路交匯的道路數量應嚴格控制。

3.7.1.4 快速路兩側不應設置公共建筑出入口。快速路穿過人流集中的地區,應設置人行天橋或地道。

3.7.2 主干道規劃

3.7.2.1 主干道上的機動車與非機動車應分道行駛;交叉口之間分隔機動車與非機動車的分隔帶宜連續。

3.7.2.2 主干道兩側不宜設置公共建筑物出入口。

3.7.3 次干道兩側可設置公共建筑物,并可設置機動車和非機動車的停車場、公共交通站點和出租汽車服務站。

3.7.4 支路規劃

3.7.4.1 支路應與次干路和居住區、工業區、市中心區、市政公用設施用地、交通設置用地等內部道路相連接;

3.7.4.2 支路可與平行快速路的道路相接,但不得與快速路直接相接。在快速路兩側的支路需要連接時,應采用分離式立體交叉跨過或穿過快速路;

3.7.4.3 支路應滿足公共交通線路行駛的要求;


4第四章 市政公用設施與工程管線綜合

4.1 給水

4.1 給水

4.1.1 城市給水應集中供水,嚴格控制工業和公共設施自備水源。非居民生活用水盡量不采用地下水。有條件的地區宜采用分質供水。

4.1.2 城市配水管網應逐步形成環狀,城郊的村鎮應納入城網統一供水。

4.1.3 用地表水作為城市供水水源,其取水構筑物應選在城市和工業企業的上游清潔河段。必須設置一級保護區、二級保護區和準保護區。各水源保護區的具體界限,應在城市總體規劃與分區規劃中圖示。

4.1.4 在取水口上、下游100米范圍內建立一級保護區;一級保護區以外,上、下游1000米、陸域200米范圍內建立二級保護區,按國家和省有關水源保護區要求加以嚴格保護。

4.1.5 作為生活飲用水水源的深井周圍30米范圍內(巖溶水及易受污染的深井可相應擴大),嚴禁設置廁所、污水坑、糞坑、滲水坑及垃圾堆等污染源,已建的必須拆除。

4.1.6 水廠用地應按規劃期給水規模確定,必要時應結合長遠發展預留用地。用地控制指標按表4.1.7采用。水廠廠區周圍(廠區用地內)應設置寬度不小于10米的綠化地帶。

4.1.7 加壓泵站位置宜靠近用水集中地區。泵站用地應按規劃期給水規模確定,用地控制指標按表4.1.7采用。泵站周圍(泵站用地內)應設置寬度不小于10米的綠化帶。

注:1、建設規模大的取下限,建設規模小的取上限。

2、地表水水廠建設用地指標適用常規處理工藝,廠內設置預處理或深度處理構筑物以及污染處理設施時,可相應增加用地。

3、地下水水廠建設用地指標適用消毒工藝,廠內設置特殊水質處理工藝時,可相應調整用地指標。

4、加壓泵站設有大容量的調節水池時,可相應增加用地。

5、本表指標未包括廠區周圍綠化地帶用地。

4.2 排水

4.2 排水

4.2.1 城市排水系統采用雨污分流制:新建排水系統全部按分流制建設,舊城區結合舊城改造將原有截流制逐步改造成分流制。

[原規定為:新建城鎮和城市新建區應采用分流制;舊城區結合舊城改造逐步實現分流制。]

4.2.2 污水處理廠應在城市總體規劃中確定位置和污水收集范圍,按遠期規模確定用地面積。污水處理廠周圍(廠區用地內)應設置寬度不小于10米的綠化帶。廠址宜選在無洪澇威脅,地質條件較好,地下水位較低,便于排放尾水和消納污泥,兼顧農田灌溉的城市下游地區。排水口設置應不影響城市集中供水水源地水質,在取水口下游不少于1000米。廠區盡量設在城市生活區主導風向的下風向;根據規模大小,應與居住區或公共建筑保持不少于100米的衛生防護距離。污水處理廠規劃用地指標宜按照表4.2.2采用。

4.2.3 排水泵站規劃用地指標宜按照表4.2.3采用。泵站周圍(泵站用地內)宜設置寬度不小于10米的綠化帶。

1.用地指標是按生產必須的土地面積。

2.泵站規模按最大秒流量計。

3.本指標未包括站區周圍綠化帶用地。

4.合流泵站可參考雨水泵站指標。

4.3 城市燃氣

4.3 城市燃氣

4.3.1 城市燃氣分人工煤氣、液化石油氣、天然氣三類。應根據國家能源政策、燃氣資源條件與燃氣的技術特性,結合城市燃氣工程現狀,進行技術經濟比較,確定近遠期發展燃氣氣源種類。

4.3.2 城市燃氣氣源廠(門站)應位于城市的下風向并留出必要的衛生、安全防護地帶,具有適宜的地形、工程地質等條件;與周圍建、構筑物的防火間距應符合防火的有關規定。

4.3.3 地下燃氣管道不得從建筑物和大型構筑物下穿越,不得在堆積易燃、易報材料和具有腐蝕性液體的場地下穿越;不宜與其他管道或電纜同溝敷設,當需要同溝敷設時必須采取防護措施。

4.3.4 燃氣儲配站應遠離居民稠密區、大型公共建筑、重要物資倉庫以及通信和交通樞紐等重要設施,靠近城市道路,宜在城市常年主導風向的下風向或側風向,地勢平坦,工程地質條件好,地面高出防洪標高。

4.3.5 燃氣調壓站的設置:一般采用區域調壓站。中、低壓調壓站服務半徑500-1000米。應設在用氣比較集中的地區,但盡量避開鬧市區。調壓站與周圍建筑物、構筑物的距離應符合表4.3.5規定。

4.3.6 居住小區內宜采用樓幢調壓,調壓箱(柜)的設置應符合有關規范規定。

4.3.7 液化石油氣供應基地的貯罐與站外建、構筑物的防火間距應不小于表4.3.7的規定。

注:1、當調壓裝置露天設置時,則指距離裝置的邊緣。燃氣設計壓力(表壓)分級(Mpa):高壓(A)2.5

2、當達不到上表凈距要求時,采取有效措施,可適當縮小凈距。

3、括號中數據為調壓柜與其他建(構)筑物水平凈距。

4.3.8 液化石油氣瓶裝供應站應選在供應區域的中心附近,靠近道路,供應半徑1000米,供應范圍5000-10000戶。瓶裝供應站的瓶庫與站外建、構筑物的防火間距應不小于表4.3.8的規定。

4.4 公共交通

4.4 公共交通

4.4.1 城市優先發展公共交通,為公交行駛道路、站場設置提供優先條件。

4.4.2 公交首末站

4.4.2.1 首末站的位置應緊靠客流集散點和道路客流主要方向同側。不應在平交路口附近設置首末站。首末站在建站時必須保證在站內按最大鉸接車輛的回轉軌跡劃定足夠的回車道,道寬應不小于7m,在用地較困難的地方,城市規劃和城市交通管理部門應安排利用就近街道回車。首末站周圍宜安排綠化用地,其面積宜不小于該站總用地的15%。

表4.3.7液化石油氣供應基地的全壓力式貯罐與站外建、構筑物的防火間距(米)

注:1、防火間距應按本表總容積和單罐容積較大者確定。

2、地下貯罐的防火間距可按本表減少50%。

3、設有防液堤的全冷凍式貯罐的防火間距可按本表規定執行。

4、與本表以外的其他建、構筑物的防火間距應按現行的國家標準《建筑設計防火規范》GBJ16執行。

注:1、總存瓶容積按實瓶個數與單瓶容積的乘積計算。

2、瓶庫與高層民用建筑的防火間距按《高層民用建筑設計防火規范》GB50045執行。

4.4.2.2 首末站的用地:規劃用地面積宜按每輛標準車用地90-100平方米計算(回車道、候車廊另行計算)。若營運車輛少于10輛,或者用地不夠方正、地形高低不平等利用率不高時,用地宜乘1.5的系數。

4.4.3 城市公共電、汽車中途站

4.4.3.1 平均站距宜在500-800米,市中心區宜用下限值,城市邊緣區宜用上限值,郊區站距根據具體情況確定。

4.4.3.2 在路段上設置停靠站時,上、下行對稱的站點應在道路平面錯開,錯開距離為車輛前進方向迎面30米。在路段上,應盡量減少同向換乘距離,且不應大于50米,異向換乘距離不應大于100米。快速路、主干路及郊區的雙車道公路應采用港灣式中途站,其他道路的路旁綠帶較寬地段宜采用港灣式中途站。

4.4.3.3 在交叉口附近設中途站,應距交叉口邊線50米以外。

4.4.4 出租汽車營業站設置,其服務半徑不宜大于1000米,規劃用地宜按150-300平方米控制。

4.4.5 城市公共交通停車場

4.4.5.1 按城市總體規劃統一安排停車場用地,均勻地布置在各個區域性線網的重心處。在舊城區、城市主要交通樞紐附近,新建居住區或衛星城,應預留包括停車在內的公交用地。

4.4.5.2 停車場的規劃用地宜按每輛標準車用地150平方米計算。在用地特別緊張的大城市,公共交通首末站、停車場、保養場的用地可按每輛標準車用地不小于200平方米綜合計算。

4.4.6 城市公共交通車輛保養場、修理廠:

4.4.6.1 車輛保養場布局應使高級保養集中,低級保養分散,并與公交停車場相結合。車輛保養場用地面積指標宜按表4.4.6.1采用。

4.4.6.2 修理廠的規劃用地宜按250平方米/標準車,乘以年修理車輛數。

4.5 電力、電信、郵政

4.5 電力、電信、郵政

4.5.1 火力發電廠宜在三類工業用地內選址,應滿足環保要求,地質條件好,水源充足、燃料供應便利,有煤灰場地,有高壓架空線出線條件,且有發展余地。熱電廠供氣半徑一般不超過4000米。

4.5.2 城市變電所規劃選址,應符合下列要求:

(1)符合城市總體規劃用地布局要求;

(2)靠近負荷中心;

(3)便于進出線;

(4)交通運輸方便;

(5)應考慮對周圍環境和鄰近工程設施的影響和協調,如:軍事設施、通訊電臺、電信局、飛機場、領(導)航臺、國家重點風景旅游區等,必要時,應取得有關協議或書面文件;

(6)宜避開易燃、易爆區和大氣嚴重污穢區及嚴重鹽霧區;

(7)應滿足防洪標準要求:220-500kV變電所的所址標高,宜高于洪水頻率為1%的高水位;35-110kV變電所的所址標高,宜高于洪水頻率為2%的高水位;

(8)應滿足抗震要求:35-500kV變電所抗震要求,應符合國家現行標準《220-500kV變電所設計規程》和《35-110kV變電所設計規范》中的有關規定;

(9)應有良好的地質條件。[原規定為:變電所的所址選擇應接近負荷中心,進出線方便,無腐蝕變電設備的環境污染,與有關設施(如軍事、通訊、機場等)應根據規定保持一定的距離。]

4.5.3 35-110KV變電所,在城市規劃建設用地范圍內應按戶內式設計。城市中心區域110KV變電所在技術經濟方案合理的條件下,應盡量做成地下式。

4.5.3.1 配電所在市中心地區、住宅小區、高層樓群、旅游網點等區域內應采用戶內結構并盡可能設于其他建筑內。

4.5.3.2 高層建筑供電優先考慮在建筑底層或地下層設配電所或開閉所。

4.5.3.3 當城市用地緊張,選址困難或用電容量小而分散的建筑群宜采用箱體移動式配電所。

4.5.3.4 居住小區每個配電所(室)負荷半徑不應大于250米,建筑面積30-50平方米。每1.2-2.0萬戶設一座開閉所,建筑面積200-300平方米,用地面積≥500平方米。路燈配電室可與供電配電所合并設在其他建筑內,建筑面積20-40平方米。

4.5.4 市中心地區、高層建筑群區、市區主干路、繁華街道、重要風景旅游景區及新建居住區應采用地下電纜。市區35-500kV高壓架空電力線路規劃走廊寬度  (單桿單回水平排列或單桿多回垂直排列)

4.5.5 郵、電分局應設置于交通便利、運輸郵件易于進出的地段。在鬧市區、居住區、公共活動場所、大型工礦企業、大專院校以及車站、機場、港口等地方應設郵、電分局或服務點。

4.5.6 市內電話分局用地按城市規劃預留。長途通信中心宜在城市中心區外選址,要控制其周圍的建筑高度,保證微波傳輸質量。

4.6 環境衛生

4.6 環境衛生

4.6.1 城市環境衛生設施應符合布局合理、美化環境、方便使用、整潔衛生和有利于環境衛生作業要求。

4.6.2 下列范圍應設置公共廁所:廣場和主、次干道兩側,商業區、瀏覽區、公園、市場、大型停車場、體育文化場(館)、車站、碼頭、展覽館附近及其他公共場所,生活居住區;商服、文化、娛樂、體育、交通等對社會公眾開放的公共性建筑內部。設置標準由城市規劃行政主管部門參照有關標準確定。

4.6.2.1 公共廁所的間距或服務范圍:人流高度密集的街道和商業區間距不超過300米;一般街道宜為500-800米;未改造的老居住區服務半徑100-150米;新建居住區服務半徑250-400米。

4.6.2.2 公共廁所建筑面積指標:新建居住區和舊城未改造區為30-60平方米/座;商業金融區、車站、碼頭、文化體育場館等公共場所為50-120平方米/座。

4.6.2.3 公共廁所與民用建筑開窗一側間距不小于5米,無窗一側不小于3米。獨立式公共廁所上面不得搭建住宅。道路兩側或路口以及各類交通客運設施、公共設施、廣場、社會停車場等的出入口附近應設置廢物箱。廢物箱的設置間隔宜符合下列規定:商業、金融業街道:50~100m;主干路、次干路、有輔道的快速路:100~200m;支路、有人行道的快速路:200~400m 。

4.6.3 生活垃圾收集點應滿足日常生活和工作中產生的生活垃圾的分類收集要求,位置應固定,既要方便居民使用,又要不影響城市衛生和景觀環境,服務半徑不大于70米。在新建、擴建的居住區或舊城改建的居住區應設置垃圾收集站,并應與居住區同步規劃、同步建設和同時投入使用。收集站的服務半徑不宜超過0.8km。收集站的規模應根據服務區域內規劃人口數量產生的垃圾最大月平均日產生量確定,宜達到4t/d以上。建筑面積不應小于80m2。

4.6.3.1 生活垃圾轉運站采用封閉式、便于機械操作的站舍。應按服務范圍和最終處置方式決定規模,盡量做到一次轉運。

4.6.3.2 生活垃圾轉運站數量和標準采用非機動車收運方式時,生活垃圾轉運站服務半徑宜為400-1000米;采用小型機動車收運方式時,其服務半徑宜為2000-4000米。生活垃圾轉運站設置標準見表4.6.3.2。

注:1、表內用地面積不包括垃圾分類和堆放作業用地。

2、用地面積中包括沿周邊設置的綠化隔離帶用地。

3、當選用的用地指標為兩個檔次的重合部分時,可采用下檔次的綠化隔離帶指標。

4.6.3.3 生活垃圾衛生填埋場的場址應不影響城市環境,在當地夏季主導風向下方,地下水流向的下游地區,距居民居住區、公共場所或人畜供水點500米以外。填埋區與河流或湖泊間距應大于50米。填埋場技術措施應滿足當地的大氣防護、水資源保護、自然保護及生態平衡要求。填埋場用地內周邊綠化隔離帶寬度應≥20米。設計填埋容量必須達到使用期10年以上。

4.7 工程管線綜合

4.7 工程管線綜合

4.7.1 城市各類工程管線的建設,應符合城市規劃各階段的工程管線綜合規劃的要求。遵循先地下后地上、先深埋后淺埋的建設程序,并提倡使用綜合管溝。同一類別管線應采用專項管溝敷設。

4.7.2 工程管線應與道路中心線平行敷設,不宜橫穿道路,必須橫穿道路的管線段應盡量與道路中線垂直。分配管線應敷設在支管線較多的一側。道路紅線寬度超過30米時,宜兩側布置給水配水管和燃氣配氣管;道路紅線寬度小于30米時,宜在道路一側布置排水管。

4.7.3 主要干管線應優先布置于綠化帶、人行道、慢車道下。盡量不將管線布置在主干路的快車道下,地下管線布置次序(從道路紅線向道路中心線方向)宜為:電力、電信、燃氣配氣、給水配水、熱力、燃氣輸氣、給水輸水、雨水、污水。工程管線在庭院內建筑線向外方向平行布置的次序,應根據工程管線的性質和埋設深度確定,其布置次序宜為:電力、電信、污水排水、燃氣、給水、熱力。當燃氣管線可在建筑物兩側中任一側引入均滿足要求時,燃氣管線應布置在管線較少的一側。

4.7.4 應盡量減少道路交叉口中的管線交叉點;各種管線的敷設除交叉處外,不得上下重疊。地下管線交叉時,由上至下的排列順序宜為:電信、電力、熱力、燃氣、給水、雨水、污水。

4.7.5 地下管線交叉處的避讓原則為:臨時性管線讓永久性管線,小口徑管線讓大口徑管線,分支管線讓主干管線,壓力管讓重力流管,易彎曲管讓不易彎曲管,技術要求低的管線讓技術要求高的。

4.7.6 管線穿越河道時,埋深不應妨礙河道的通航、整治、泄洪、引水,并保證管線的安全。當在河道下面敷設工程管線時應符合下列規定:

1.在一至五級航道下面敷設,應在航道底設計高程2米以下;

2.在其他河道下面敷設,應在河底設計高程1米以下;

3.當在灌溉渠道下面敷設,應在渠底設計高程0.5米以下。管線跨越河道,其凈空高度須符合防洪和航運要求。

4.7.7 在橋梁上敷設管線應符合市政工程管理部門的規定。設計橋梁應根據管線綜合規劃預留管線通過位置。

4.7.8 應根據土壤冰凍深度、土壤性質、路面結構和承受荷載的大小確定管線的覆土深度,一般情況下,應符合表4.7.8的規定。當不能滿足表4.7.8的要求時,應采取工程加固措施。有防凍要求的管線除滿足表4.7.8的要求外,同時應滿足防凍覆土深度的要求。

注:10KV以上直埋電力電纜管線的覆土深度不應小于1.0m。

4.7.9 工程管線在交叉點的高程應根據重力流排水管線的高程確定。工程管線交叉時的最小垂直凈距,應符合4.7.9的規定。

注:1、大于35KV直埋電力電纜與熱力管線最小垂直凈距應為1.00m。

2、燃氣管線與電力和電信電纜在導管內敷設時的最小垂直凈距為0.15m。

4.7.10 工程管線之間及其與建(構)筑物之間的最小水平凈距應符合表4.7.10的規定。當受道路寬度、斷面以及現狀工程管線位置等因素限制難以滿足要求時,可根據實際情況采取安全措施并征得主管部門同意后減少其最小水平凈距。

4.7.11 電力架空桿線與電信架空桿線宜分別架設在道路兩側,且與同類地下電纜位于同側。同一性質的工程管線宜合桿架設。線桿宜設置在人行道上距路緣石不大于1米的位置;有分車帶的道路,線桿宜布置在分車帶內。架空熱力管線不應與架空輸電線、電氣化鐵路的饋電線交叉敷設。當必須交叉時,應采取保護措施。

4.7.12 架空管線與建(構)筑物的最小水平凈距應符合表4.7.12的規定。

4.7.13 架空管線交叉時的最小垂直凈距應符合表4.7.13的規定。

注:橫跨道路或無軌電車饋電線平行的架空電力線距地面應大于9m。

5第五章 城市景觀與環境

5.1 城市景觀規劃

5.1 城市景觀規劃

5.1.1 編制各個階段的均應重視創造良好的城市景觀。城市總體規劃應確定城市的景觀體系,包括主要的景觀地區、景觀地帶和景觀結點,城市的輪廓線、制高點、視線通道、城市標志物、城市雕塑設置地以及視線通道等景觀要素。

5.1.2 城市總體規劃確定的重要地區應專門編制城市景觀規劃。

5.1.3 編制景觀規劃地區內的各項建設均需符合景觀規劃有關要求,不需專門編制景觀規劃的地區的建設,在提供規劃設計條件和技術審查時應充分重視城市景觀因素。

5.1.4 城市景觀要注重城市的整體效果,提高城市整體環境質量;要注重形成城市景觀的地方特色和各類功能區的特色。除歷史文化保護地區外,要體現時代的特征。

5.1.5 城市景觀規劃應對景觀地區、地帶、景觀保護范圍、節點的建筑物、構筑物、城市小品等的體量、形式、風格、高度、色彩等方面提出相應的技術要求。

5.2 住宅建筑景觀

5.2 住宅建筑景觀

5.2.1 新建住宅建筑應成片規劃,盡量避免零星插建。

5.2.2 同一住宅建筑群體的風格、造型、色彩宜協調統一,并在此基礎上,體現單幢住宅建筑的標識性。

5.2.3 涉及已建住宅建筑外部造型、色彩的改變,必須以樓幢為單位整體規劃設計,并應保持與周圍環境的協調統一。

5.2.4 封閉陽臺,空調室外機、防盜鐵柵等戶外設施的安裝,宜以樓幢為單位統一進行,不得影響城市景觀。

5.2.5 建筑屋頂設置水箱間、電梯機房、冷卻塔等設備用房時,應進行隱蔽處理;通風道、排煙道等應結合屋頂造型進行處理;屋頂太陽能熱水器,應統一設計,并不得設置獨立式太陽能熱水器。

5.2.6 新建居住區內單棟住宅底層原則上不得設置商業用房,按規范配套的商業用房宜內置布局。

5.3 城市干道兩側建筑景觀

5.3 城市干道兩側建筑景觀

5.3.1沿街建筑的立面和空間造型設計應符合詳細規劃或城市設計確定的原則,未制定詳細規劃或城市設計的,沿街建筑的建筑紅線在符合有關退讓規定的前提下,努力形成整潔有序的城市界面,并注意在形成城市界面的基礎結合交通、綠化和人流集散需要,變化街道空間,豐富城市景觀。

5.3.2 臨街建筑立面色彩以白色、淺灰色為基本色調,其裝飾材料及色彩必須符合審批要求,商業、辦公設施及底層商業建筑宜采用與建筑功能、檔次相適應的立面裝飾材料。

5.3.3 臨城市交通性道路原則上不得設置商業用房,生活性道路臨街可根據規劃要求設置商業用房。臨城市道路設置商業用房的,底層層高不得低于5.2米,臨街商業建筑面寬12米以上方可開設一個門。臨街商業用房禁用封閉式卷閘門,其招牌應在雨棚(或挑廊)以下統一設置。店招店牌、挑廊、踏步等應與建筑裝修立面統一設計。

5.3.4 沿街建筑紅線與城市道路紅線之間要合理布置綠化、城市小品。不得隨意安排建設鍋爐房、廚房間、污水池、化糞池等有礙城市景觀、市容衛生的附屬設施。配、變電室、泵房一般宜布置在地下室或底層,確需獨立設置的,要根據消防、噪音、間距等規定進行布置,其外部形象應與周圍景觀環境相協調,進出線路應埋入地下。

5.3.5 臨街陽臺宜采用透明封閉形式,窗臺、封閉陽臺不得擅自增加設施;遮陽、雨罩等設施統一設計,統一施工,不得擅自增設。臨街建筑嚴禁設置外挑的防盜網,若需要設置防盜網則置于內側;空調外機的懸掛必須統一隱蔽處理。緩沖帶內不應建造任何永久性設施,不應作為單位內部職工停車用地。

5.3.6 沿街除確需建設的臨時售樓部外不得設置臨時建筑。

5.3.7 沿街不宜設置永久性實體圍墻。臨18米以上城市主次干道施工圍墻必須采用高度不小于6米的廣告牌,以降低噪聲和粉塵。

6第六章 城市空域保護和地下空間利用

6.1 城市空域保護

6.1 城市空域保護

6.1.1 為保護城市微波通道和飛行航線等的暢通,應對相應空域劃定保護范圍,采取保護措施,控制建(構)筑物高度。

6.1.2 凡需防止電磁波干擾或設置產生電磁輻射設備的建設項目選址時,建設單位必須提供有關技術資料(防干擾或產生輻射的范圍等)。

6.1.3 申請無線電通訊工程項目選址時,應提供必要的技術資料,繪制微波通道走向及范圍圖,提出具體的空域保護要求及保護期限等。

6.1.4 微波站址與機場、大型橋梁及重要軍事設施的距離不少于5公里,距離鐵路不少于1公里。

6.1.5 在城市規劃區內設機場的航空部門,應根據使用飛機的特性和助航設備性能,對機場及附近一定范圍。規定凈空障礙物限制面的平面、斜面,制定凈空保護范圍圖,經城市規劃行政主管部門和鹽城民航站及空軍部隊審查認可后實施。凡在機場凈空保護范圍內,新建或改建建(構)筑物的高度必須符合機場飛行區技術標準規定的凈空保護要求。

6.2 地下空間利用

6.2 地下空間利用

6.2.1 地下空間利用應與地面建筑、人防工程、地下交通、管網、地下文物及其它地下構筑物統籌規劃、合理安排。同一街區內公共建筑的地下空間應按規劃進行互通設計。

6.2.2 市區新建民用建筑十層以上(含十層)或基礎埋深在三米以上(含三米)的應配建滿堂紅防空地下室;市區新建九層以下(含九層)或基礎埋深小于三米的民用建筑,不論是一次修建或分期建設的,按不小于地面總建筑面積的百分之三配建防空地下室;新建居住區、小區按不小于地面總建筑面積的百分之三。統一規劃建設防空地下室。

6.2.3 地下人防工事與地面應有便捷的交通聯系。獨立的防空地下室應與設置兩個以上出入口,主要出入口應設置在城市支路附近。防空地下室的出入口、進排風口、排煙口、防爆口等,應結合地面建筑物和周圍環境條件合理布置,有利于防空、排水和隱蔽偽裝。

6.2.4 凡與防空地下室無關的管道,不宜穿過其圍護結構。如因條件限制,允許管徑小于70毫米的供水、采暖管道穿越,并應采取防滲漏措施。

6.2.5 地下通道的設計應于地上、地下建筑物密切配合,出入口應安排人流集散用地,其面積不小于50平方米。

6.2.6 建設地下鐵路應與地下空間利用統籌安排。地鐵等應與城市地面交通有便捷聯系,主要出入口應設置在城市主干道附近,并規劃人流集散用地,配足停車場地。

7第七章 附則

第七章 附則

7.1 本細則由鹽城市規劃局負責解釋。

7.2 城鄉個人修、建自住的低層獨立或半獨立式住房的規劃技術規定另行制定頒布。

7.3 本細則定于2007 年8 月15 日起實施。

 附錄一 計算規則

附錄一 計算規則

1 、建筑面積計算

按國家有關建筑面積計算規則計算。

2 、建筑基地面積計算

建筑基地面積按城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍計算,但城市道路規劃紅線和河道藍線內的面積不計入。

3 、建筑間距計算

(1)建筑間距為相鄰兩棟建筑外墻之間最小垂直距離,外墻有凸出(局部凸出的結構柱除外)時,按凸面外緣計算。

(2)建筑物北側遮擋陽光的局部出挑(如陽臺、樓梯平臺、挑廊等)、局部突出部分的總長超過相應建筑邊長二分之一的應從突出部分垂直投影線計算。少于二分之一的可不計入,但突出部分連續長度超過8米的,按突出部分垂直投影線計算。

4 、建筑的計算高度

在計算建筑日照間距時,建筑高度按下列規定計算:

(1)從北側建筑地面層(計算層)窗臺面(距室內地坪0.9m高)起算,到南側建筑頂部遮陽線的高度。

(2)建筑物局部出挑遮擋陽光的,計算高度部分同3-(2)。

(3)水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施,其高度在6米以內,且水平面積之和不超過屋面面積八分之一的;遮擋陽光面寬度不超過建筑物遮擋陽光面總寬度二分之一,且連續長度不超過8米的,不計入建筑計算高度。

 附錄二 建筑間距計算圖示

附錄二 建筑間距計算圖示

L—建筑間距

L1—日照間距

H—建筑的計算高度(北側建筑窗臺面至南側建筑屋面影響日照的北檐口的高度)

L2—遮擋建筑遮陽點至該建筑背陽面外墻的距離(計算高度點到南側建筑北外墻的垂直距離)

L—建筑間距

L1—日照間距

H—建筑的計算高度(北側建筑窗臺面至南側建筑屋面影響日照的坡屋脊的高度)

L2—遮擋建筑遮陽點至該建筑背陽面外墻的距離(計算高度點至南側建筑北外墻的垂直距離)

 附錄三 建筑物離界距離圖示

附錄三 建筑物離界距離圖示

 附錄四 開放空間的條件和計算方法

附錄四 開放空間的條件和計算方法

1、開放空間是指在建筑基地內,為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場(庫)等公共使用的室內外空間(包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺)。開放空間必須同時符合下列條件:

(1)沿城市道路、廣場留設,不得設置封閉設施;

(2)任一方向的凈寬度在6米以上,實際使用面積不小于150平方米;

(3)以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道連接基地地面或道路,且與基地地面或道路的高差在±5.0米以內(含±5.0米);

(4)提供室內連續開放空間的,其最大高差為-5.0米至+12.0米,且開放地面層;

(5)向公眾開放綠地、廣場的,應設置座椅等休息設施;

(6)建設竣工后,應設置相應的標志,并交有關部門管理或經批準由建設單位代行管理;

(7)常年開放,且不改變使用性質。

2、開放空間有效面積的計算公式如下:

F=M×N

式中:F-開放空間的有效面積。M-開放空間向公眾開放的實際使用面積,N-有效系數。

有效系數(N)按下列條件確定:

(1)室外開放空間在地面層的,其地坪標高與道路或基地地面的高差在±1.5米以內(含±1.5米)時,N=1.0;

(2)室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的,其標高與道路或基地地面的高差在±1.5米至+5.0米(含+5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)時,N=0.7;

(3)提供室內開放空間,其標高與室外基地地面的高差在±5.0米以內,或提供室內連續開放空間,其標高與室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米時,N=1.0。

 附錄五 術語釋義

附錄五 術語釋義

1、容積率

指某一基地范圍內,地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。

2、基地面積

指用于某一項目建設或某一基地范圍的地塊面積。

3、建筑密度

指某一基地范圍內,所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率(%)。

4、低層建筑

指建筑高度10米以下(含10米)的建筑,低層住宅建筑為一層至三層的住宅建筑。

5、多層建筑

指建筑高度超過10米、24米以下(含24米)的建筑,多層住宅建筑為四層至六層的住宅建筑。

6、中高層住宅建筑

中高層住宅建筑為七層至九層的住宅建筑。

7、高層建筑

指建筑高度超過24米的建筑,高層住宅建筑為十層以上(含十層)的住宅建筑。

8、商業建筑

指綜合百貨商店、商場,經營各類商品的專業零售和批發商店,以及飲食等服務業的建筑。

9、裙房

指與高層建筑緊密連接,組成一個整體的多、低層建筑。裙房最大高度不超過24米(含24米),超過24米的,按高層建筑處理。

10、綠地率

指某一建筑基地范圍內綠地與建筑基地總面積之比率(%)。

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