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【杭州市】富陽區城市規劃管理技術規定(試行)

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1第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 為科學編制城市規劃,加強我市城市規劃、建設和管理,促進城市規劃設計、管理的標準化、規范化和法制化,保障城市規劃的有效實施,特制定本規定。 

第二條 本規定根據《中華人民共和國城市規劃法》、《浙江省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》等法律、法規及國家相關技術規范,結合《富陽市城市總體規劃》和我市規劃管理的具體情況制定。

第三條 本規定適用于富陽市城市規劃區范圍,本市其他鄉鎮可參照執行。

第四條 詳細規劃編制涉及規劃用地、建筑高度、建筑退讓、建筑間距和日照標準等規劃管理的內容,應符合本規定。

在特定的區域,或其他需要根據實際情況和特殊要求專門確定有關指標的建設項目,由市規劃行政主管部門報市人民政府批準后執行。各項建設項目應按已批準的詳細規劃執行。尚無編制詳細規劃的,應按總體規劃、分區規劃和本規定執行。

第五條 臨時建設工程和私人建房規劃管理按有關規定執行。

2第二章 城市用地分類及適建范圍

第二章 城市用地分類及適建范圍

第六條 本市建設用地,根據其主要用途和功能分區,按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137—90)進行分類。 

第七條 各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則,按照批準的詳細規劃執行。尚無詳細規劃的,應按總體規劃、分區規劃和本規定所附錄二《各類建設用地適建范圍表》執行。 《各類建設用地適建范圍表》中未列入的建設項目,應由城市規劃行政主管部門根據地塊對周邊環境的影響和外部基礎設施的條件,具體核定適建范圍。凡須改變規劃用地性質,且超出《各類建設用地適建范圍表》規定范圍的建設項目,應先提出調整規劃,按規定程序報批后執行。

3第三章 建設項目規劃用地范圍

第三章 建設項目規劃用地范圍

第八條 規劃用地范圍的劃定應符合下列要求:

1、當規劃用地周界為城市交通性主干道、景觀性道路時,建設用地范圍應劃至建設用地線(圖一),并應帶征至規劃道路中心線;當規劃用地周界為其它道路時,建設用地范圍應劃至規劃道路邊線,并帶征至規劃道路中心線。

圖一:

2、當規劃用地周界為自然分界線時,用地范圍應劃至自然分界線。

3、當規劃用地周界為規劃河道時,用地范圍劃至規劃河道防護綠線,并帶征至河道邊線,同時還必須符合河道管理有關規定。

4、當規劃用地周界與其它用地相鄰時,用地范圍應劃至雙方用地的交界處。

5、鐵路、公路后退及河道的管理范圍應按規定帶征。

6、帶征土地面積不計入項目建設用地,也不計入相關的技術指標,其范圍內不應設置為項目配套的停車位等設施。

4第四章 建筑容量控制指標

第四章 建筑容量控制指標

第九條 新建、擴建建筑工程項目的建筑密度、建筑容積率、建筑高度以及建筑性質,應根據批準的詳細規劃確定;尚未編制詳細規劃的,用地面積大于30000平方米(含)的建設項目,必須編制詳細規劃,并經批準后實施;對于用地面積小于30000平方米的建設項目,按表一規定的內容確定。

表一:建筑密度與建筑容積率控制指標

注:1、有關指標在規定的幅度內由城市規劃行政主管部門綜合考慮有關規定及實際情況后確定,原則上較高的容積率適用較低的建筑密度。

2、幼兒園、托兒所、大中小學教學樓、醫院、體育場館等建筑的指標,應按有關規定執行,但不能超過表一居住建筑的控制指標。

3、含地下室、停車庫等附屬設施時,其面積可不計入容積率。

4、中心地段與一般地段由城市規劃行政主管部門根據城市建設發展水平合理界定。

5、計算容積率時居住建筑層高控制在4.9米以下、公共建筑層高控制在5.5米以下、工業建筑層高控制在6.0米以下,超過時按兩層計算。

6、特殊情況下,指標可由規劃行政主管部門通過一定的程序作適當調整。

第十條 原有建筑的建筑容量控制指標已超過規定值的,不得在原有建筑基地范圍內進行擴建、加層。

第十一條 建筑基地內未達到下列(表二)最小用地面積的,不得單獨建設: 

表二:建設用地下限指標表

單位:平方米

建設項目用地面積小于上表規定,但有下列情況之一,且不妨礙城市規劃的實施,可由規劃行政主管部門批準后實施。 

1、社區配套用房、垃圾收集和中轉、變配電房、泵房、公廁等涉及社會公益性的建設項目。 

2、鄰近土地為已完成規劃或建設的河道、道路或其他類似情況,確實無法與周邊土地整合的建設項目。 

3、被具有法定資質的機構鑒定為危險房屋拆復建。

5第五章 建筑間距控制

第五章 建筑間距控制

第十二條 多層居住建筑日照間距,根據日照、通風的基本要求一般規定為:

1、平行布置的多層居住建筑的間距,南北朝向的,其間距不小于南側建筑高度的1.25倍。當建筑方位偏東或偏西時可按下表不同方位折減系數換算。

表三:

2、相互垂直布置的多層居住建筑間距不小于南(東)側建筑高度的0.9倍,垂直布置的山墻寬度大于16米時,其間距則按平行布置的居住建筑控制。

3、居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距:

(1)當兩幢建筑物的夾角α≤30°時,其最窄處間距按平行布置的居住建筑控制;

(2)當兩幢建筑物的夾角30°<α≤60°時,其最窄處間距不小于南側(或較高)建筑高度0.9倍;

(3)當兩幢建筑物的夾角α>60°時,其最窄處間距按垂直的居住建筑控制。

4、多層居住建筑底層為商店或其他非居住用房時,其間距計算原則上不得扣除底層高度,在舊城密集地段建設時,建筑間距確有困難的,經城市規劃行政主管部門核定,其與南側間距可扣除底層高度。當北側多層居住建筑底層布置有層高2.2米以下的車庫等附屬設施時,其間距計算可扣除車庫的高度。

5、多層居住建筑的山墻間距不小于較高建筑高度的0.4倍,且不宜小于6米的防火間距。

第十三條 高層居住建筑(含中高層住宅,下同)與居住建筑之間的間距應根據日照陰影分析來確定(滿足大寒日在有效日照時間帶內不小于3小時的日照標準規定,方案報批時必須提交日照分析報告),同時應符合下列規定:

1、居住建筑的朝向為南北向的,面寬大于32米的高層建筑與其北側的居住建筑的間距不得小于高層建筑高度的1.0倍,并且最小間距應大于26米;面寬不大于32米的高層建筑與其北側居住建筑之間的間距不應小于高層建筑高度的0.6倍,并且最小間距應大于24米;

2、面寬大于32米的板式高層建筑與其東(西)側居住建筑的間距不得小于高層建筑高度的0.6倍,且其最小值不小于22米;高層建筑朝向為東西向的,面寬不大于32米的點式高層建筑與其東(西)側居住建筑的間距不得小于高層建筑高度的0.4倍,且其最小值不小于18米。

3、相互垂直布置的高層居住建筑間距不得小于南側建筑高度的0.6倍,且最小值不小于20米。

4、高層居住建筑與各種層數的居住建筑的側面間距不小于13米,側面有窗或有特殊要求的應適當加大間距(由城市規劃行政主管部門根據具體項目情況來確定其間距)。

第十四條 在符合第十二條、第十三條間距規定的前提下,低層建筑與其北側多層居住建筑的最小間距不得小于13米;多、低層建筑與北側高層建筑、中高層住宅的最小間距不得小于18米,在舊城改造地段其間距可適當縮小。

第十五條 居住小區級道路兩側建筑間距不小于10米,居住組團級道路兩側建筑間距不小于8米。

第十六條 醫院病房大樓、休(療)養建筑、幼兒園、托兒所和大、中、小學教學樓,低層獨立式別墅、聯體式別墅的建筑間距,除必須符合消防、衛生及隔聲等規定外,還必須符合下列規定:

1、為多層建筑的,其間距在新區不小于南側建筑高度的1.5倍,在舊城改造地段,不小于南側建筑高度的1.3倍。

2、為高層建筑的,其間距應通過日照分析來確定,保證被擋的前述建筑符合國家有關規范的日照有效時數,且最小間距不得小于32米。

第十七條 除第十六條規定的建筑之外的其他非居住建筑(不包括零星附屬設施,如配電房、門衛、圍墻等)的建筑間距除應滿足城市設計、景觀環境、消防、衛生防疫、環境保護、工程管線等有關要求外,還應符合下列規定:

1、建筑(含多層居住建筑)的北側為非居住建筑時,其間距不小于南側建筑高度的1.0倍,且不得小于10米;相互垂直布置時, 其間距不小于高度的0.8倍,且不得小于14米。

2、建筑(含高層、中高層居住建筑)的北側為除第十六條規定外的非居住建筑時,其與北側建筑的最小間距為20米。相互垂直布置時,其間距不小于16米。

第十八條 工業建筑、倉儲(庫)建筑按相關的消防、安全間距控制。

第十九條 建筑間距由相鄰建筑物雙方負責退縮。如未建造且層次一致的,一方負責退縮按規定計算的一半建筑間距;建筑層次不一致的建筑物間距,層次低的建筑物只負責退縮自身的建筑間距,其余由建筑層次高的建筑物負責退縮。如已建造的則按“后造退縮”的原則,由后造的建筑物負責退縮。

第二十條 當界外是河流、道路、綠地、橋梁、高壓線走廊時,建筑與基地邊界線間距由市規劃局根據有關規定控制。

6第六章 建筑高度和建筑退讓

第六章 建筑高度和建筑退讓

第二十一條 建筑物的高度除必須符合日照、建筑間距、消防等方面的要求外,還須符合本章規定。

第二十二條 在城市總體規劃、分區規劃和歷史文化名城保護專項規劃確定的風景區、歷史街區等特定區域的建設控制地帶內新建、改建、擴建建筑物,建筑的高度必須符合城市規劃確定的建筑控制高度或建筑限制高度,尚無規劃指導的,應進行景觀分析后提出高度控制和保護措施。

在電臺、氣象臺、無線電微波通道及其他有凈空限制的地區,新建建筑物高度還必須符合有關規定。

第二十三條 沿城市主干道的建筑物高度,必須符合防震等城市防災專項規劃的有關建筑控高要求。 

第二十四條 沿城市交通性干道、景觀性道路新建、改建、擴建的各類建設項目,其用地紅線后退道路紅線距離不得小于15米;沿城市其它道路的新建、改建、擴建的各類建設項目,其建筑紅線應根據不同地段的要求,后退道路紅線參考(表四)。具體后退距離應按道路性質、道路寬度、交叉口視線等要求以及建筑物的性質、高度等條件確定,并應符合表四規定。其中交叉口后退按較寬道路控制,后退線形以交叉口規劃紅線為基準。

表四:

注: 本條規定的用地后退范圍內的用地,是城市綠線建設用地,其建設內容應符合第三十四條的有關規定。建筑物后退道路紅線距離的計算,以建筑物底層最突出的外墻邊線為準。允許陽臺、雨棚、臺階和井道等突出部分在建筑后退距離的1/3內安排,其他附屬構筑物的最外投影線不宜超越建筑紅線。

沿路單體面寬超過100米的高層建筑,應根據實際情況增加后退道路紅線距離。

本條不適用于已建建筑與新建道路及交叉口之間的距離要求。

第二十五條 沿城市河道、居住區級及以上的公共綠地的建筑后退在滿足本規定其他要求的同時,還應后退相應用地的邊界線:建筑主要朝向后退5米以上,次要朝向后退3米以上。

第二十六條 人流、車流集中的大型商場、影劇院、學校、游樂場、賓館、體育館、展覽館、大型辦公樓等公共設施項目,應合理安排好出入口位置、人流集散場地、停車場地和車輛臨時停靠點,不得影響城市交通。其主要出入口后退建設用地線的距離不得小于12米。同時應符合第二十四條規定。規劃另有要求的,以規劃設計條件為準。

第二十七條 在舊區改建及其他特定區域執行第二十四條、第二十五條和第二十六條規定有困難,或在遇有特殊要求的道路交叉口時,可根據實際情況確定。

第二十八條 在公路沿線布置建筑時,其兩側建筑控制區的范圍為國道不小于20米,省道不小于15米,高速公路不小于50米。

第二十九條 在沿鐵路正線布置建筑(鐵路設施除外)時,除符合有關專業規范規定外,建筑紅線距離最外側鐵軌中心線不宜小于40米。

第三十條 沿城市高壓架空線走廊的建筑,其投影線離開邊導線的水平安全距離應符合表五規定。在執行表五規定有困難時,由城市規劃行政主管部門會同供電等部門核定。 

表五:

注:表五架空線走廊控制寬度,是在單桿單回水平排列或單桿多回垂直排列時的控制寬度,其他情況應按水平安全距離控制。

第三十一條 建筑物后退用地邊界距離應符合下列規定:

1、當界外是空地、建設項目性質未明確時,低層、多層建筑后退南北邊界的距離為1.25H/2以上,且不小于5米;面寬不大于32米高層建筑后退南北邊界的距離為1.0H/2以上,面寬大于32米的高層建筑后退南北邊界的距離為1.25H/2以上。山墻后退東西邊界距離按住宅山墻間距的一半控制,且不小于3.5米。建筑其他朝向的后退邊界距離,按建筑高度的一半控制。

2、當界外建設項目性質已明確時(含已建),建筑后退邊界的距離根據建設項目性質及建筑間距的要求確定,并同時滿足消防等其它間距要求。

第三十二條 地下建筑物后退建設用地線,不應小于地下建筑深度的1倍,且不小于5米。當界外建(構)筑物、地下工程有特殊要求時,視建筑結構及場地地質情況確定。

7第七章 綠地建設

第七章 綠地建設

第三十三條 控制性詳細規劃等規劃以及本規定劃定的城市綠化、景觀用地的范圍線為城市綠線,其中包括第八條規定的用地后退、第三十四條規定的河道后退等用地的范圍線。城市綠線范圍內的用地主要用于建設綠化、景觀及市政公用等設施,不應設置為項目配套的停車位、車道等其他設施。

第三十四條 在河湖水系的周邊應設置綠化帶,富春江兩岸綠化按相關規劃控制,其余河、湖等水體應設置寬度不小于15米的防護綠地。已編制詳細規劃的,應根據詳細規劃確定。新建、改建的河岸線宜保持自然曲線。

第三十五條 所有建設項目必須符合國家、省、市有關綠地規劃設計規范的規定,建設項目的綠地率必須按批準的詳細規劃確定,尚無編制詳細規劃的,應符合《浙江省城市綠化管理條例》及《城市綠化規劃建設指標的規定》規定。居住區內有關綠地規劃設計應符合《居住區規劃設計規范》(GB50180-93)。

第三十六條 除生產及防護綠地外,其他各類綠地喬、灌木綠化覆蓋面積比例不宜低于綠地面積的70%。

第三十七條 積極鼓勵屋頂綠化和垂直綠化。地下建筑、半地下建筑平均覆土厚度不小于1米,綠地率可按70%計;平均覆土厚度小于1米且大于0.3米的,綠地率可按30%計。其他形式的屋頂綠化平均覆土厚度不小于0.6米的綠地率可按綠地面積的20%折算;平均覆土厚度小于0.6米且大于0.3米的,綠地率可按綠地面積的10%折算。平均覆土厚度小于0.3米的屋頂綠化以及地擺盆花不應計入綠地率。

第三十八條 積極鼓勵各類場地綠化。林蔭場地的綠地率可按15%折算;嵌草鋪裝場地的綠地率可按10%折算。

第三十九條 較大規模的居住區或較重要的公共設施項目,其綠化方案應單獨申報審批。

8第八章 停車設施建設

第八章 停車設施建設

第四十條 城市快速路上嚴禁開設停車場(庫)車入口;城市主干道上嚴格控制開設出入口;設置在交叉口附近的停車場(庫)出入口應開設在等級相對較低的城市道路上。

第四十一條 停車場(庫)出入口,距離主干道交叉口道路紅線轉彎圓弧的起端應大于120米或在基地最遠端;距離次干道交叉口道路紅線轉彎圓弧的起端應大于100米或在基地最遠端;距離支路交叉口道路紅線轉彎圓弧的起端,應大于50米或最遠端。

第四十二條 吸引有大量出租車的旅館、飯店、娛樂場所、辦公、超市、商場和醫院等公共建筑,應在基地內主體建筑人流出入口處設置5個以上專用的出租車候客位。在有接送學生上下等需求的幼兒園、小學等教育設施附近,應設置臨時停車泊位。

第四十三條 停車場(庫)單位車輛的停車面積應符合表六規定。

表六 : 停車場的停車位配建指標

注:表內機動車車位面積以小型汽車為計算當量,各類機動車輛與小型汽車停車位的面積換算系數為:微型汽車:0.7,中型汽車:2.0,大型汽車:2.5,鉸接車:3.5。

第四十四條 各類建筑自建的停車場車位指標應不小于表七規定。

表七:

注: 1、旅館中一類指星級賓館,二類指其他普通旅館;配套的餐飲、娛樂、商場設施停車位另計。

2、體育場館中一類指體育場座位數≥15000個,體育場館座位數≥4000個:二類指體育場座位數<15000個,體育館座位數<4000個,三類指娛樂性體育設施。


9第九章 建筑(環境與景觀)設計

第九章 建筑(環境與景觀)設計

第四十五條 建筑是城市規劃的主要載體,是提高城市品位的重要手段,除滿足建筑設計有關規范外,還須符合下列規定。

(一)沿街建筑及重要公共建筑

1、已進行城市設計的區域,必須按照城市設計的要求進行設計,沒有城市設計的區域,由規劃行政主管部門根據建筑的性質、地段、周圍環境來確定建筑的形式、體量、風格、色彩、用材等。

2、重要地段商業建筑必須限制底層出入口的數量,沿街商業建筑一般不得設卷簾門,應采用無框玻璃門。

3、必須統一設計內部各種管線、管道、空調格等設施,必須統一設計亮燈工程。

4、必須提供二個以上不同造型的比選方案。重要建筑必須進行設計方案招投標。

5、城市主要道路及繁華地段的建筑物前不得設置實體圍墻,透景圍墻實體部分高度不得大于0.5米。

(二)住宅建筑

1、住宅底層設置的架空層提倡用于開敞公共空間及自行車庫,部分可用于集中機動車停車,不宜分戶作機動車庫。底層架空層作為開敞公共空間部分不計入容積率。

2、住宅設計必須統一考慮給排水、電力、通訊、有線電視、管道煤氣、空調格、太陽能、煙道、管道井、晾衣架、信報箱等設施,有效組織冷凝水排放。

10第十章 市政工程管線

第十章 市政工程管線

第四十六條 新建、改建、擴建道路工程應當編制道路管線工程綜合規劃。

第四十七條 電力、電信、給水、排水、燃氣等各種管線原則上地下埋設,已有的城市架空線結合城市改建逐步改為地下埋設。

第四十八條 通信管線應當同溝埋設。

第四十九條 綜合布置的各類管線相互間的水平和垂直凈距,應當符合有關要求。

第五十條 在道路中心線以東(或以南)安排污水管、燃氣、電力管線;在道路中心線以西(或以北)安排雨水管、給水管、電信管線。

第五十一條 規劃道路紅線寬度超過30米的城市干道宜兩側布置給水配水管線和燃氣配氣管線;道路紅線寬度超過50米的城市干道應在道路兩側布置排水管線。

11第十一章 附 則

第十一章 附 則

第五十二條 本規定由富陽市城市規劃行政主管部門負責解釋。

第五十三條 本規定實施前,已取得規劃行政管理部門提供的規劃設計條件,且在有效期內的,仍按原規定執行(市政府另有規定的除外)。

第五十四條 本規定自公布之日起施行,富政〔1999〕83號文件同時廢止。

 附錄一 名詞解釋

附錄一 名詞解釋

一、低層建筑:指檐口高度小于等于10米的建筑,低層居住建筑為一層至三層。

二、多層建筑:指檐口高度大于10米小于24米的建筑(在本規定中,高度大于等于24米的中高層住宅,日照間距按高層建筑計算)。

三、高層建筑:指檐口高度大于等于24米的建筑。當指檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的樓梯間(包括電梯間)、水箱、設備間外,布置有可使用的室內空間時,其高度如超出24米,應按高層建筑計算建筑間距。消防對高層建筑的界定按消防規范確定。

四、建筑高度:一般指建筑物室外地面至建筑物檐口(包括女兒墻)的高度,當屋頂坡度大于35度時應按室外地面至屋脊計算(屋頂有二種以上坡度者,由城市規劃行政主管部門另行確定)。但當建筑高度用于特定的計算分析時,必須按以下情況確定:

1、建筑高度用于計算日照間距時,按本附錄一第五條“建筑間距”的有關規定執行。

2、當計算景觀分析、微波通道控制高度時,建筑高度應包括其頂部結構物高度。

五、建筑間距:除另有規定外,建筑間距一般是指建筑外(山)墻面之間的最小垂直距離(外包尺寸)。計算日照間距按以下規定執行:

(一)計算多層建筑日照間距時:

1、居住建筑非連續陽臺可以不計入,連續陽臺(外挑陽臺連續數量達到4個或連續長度超過12米、陽臺累計長度超過外墻長度的70%時,稱為連續陽臺)按陽臺外邊計算。凹陽臺按建筑外墻計算間距。

2、樓梯間及屋頂水箱當寬度小于3米(中線尺寸)凸出小于1.2米時不計入間距;當寬度小于3米(中線尺寸)凸出超過1.2米時,按二分之一計算;當寬度大于3米(中線尺寸),則按樓梯間最外邊緣計算。

3、建筑挑檐按挑檐外邊計算,北墻面有雨棚參與遮擋日照的應按雨棚外挑邊緣計算。

4、坡頂建筑的屋脊線為日照最不利影響線時,間距計算必須考慮屋脊線因素。

5、空透的屋頂構架不計入間距。

(二)計算高層建筑與居住建筑的日照間距時:

1、當高層建筑屋面以上的附房(限水箱、電梯機房和其他設備機房等必須的用房)面積不超過屋面面積的1/6,遮擋長度小于6米,遮擋高度小于6米時,可不計入間距;空透的屋頂構架不計入間距。

2、如高層建筑由不同高度的體塊(高度大于24米)組成,且其中部分較低體塊與正北范圍內居住建筑的間距達到1.22H,在計算在正北范圍內居住建筑間距時,較低體塊位于兩側的,該部分面寬不計入間距;較低體塊位于兩部分較高高層建筑中間的,其連續長度達到50米(含)以上的,該部分面寬不計入。

3、高層建筑與高度小于24米的多層建筑組合時,多層部分不計入面寬。

六、建筑密度:建筑底層占地面積與建筑基地面積的比值(用百分比表示)。

七、容積率(建筑面積密度):建筑的地面以上各層建筑面積總和與建設用地面積的比值。

八、城市規劃區:城市總體規劃確定的范圍。

九、規劃新區:是指舊城區以外的規劃用地范圍。

十、舊城區:是指東至鸛山,南至富春江,西至西堤路,北至北渠。

十一、特定區域:總體規劃、分區規劃及歷史文化保護區專項規劃確定的風景區、歷史文化保護區、城市中心區和商業步行街區等區域。

 附錄二 各類建筑用地適建范圍表

附錄二 各類建筑用地適建范圍表

注:√允許設置;×不允許設置;○允許或不允許設置,由城市規劃行政主管部門根據具體條件和規定要求確定。

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