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【杭州市】城市規劃管理技術規定(試行)

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1第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 為加強杭州市城市規劃管理,保證城市規劃的實施,根據《杭州市城市規劃管理條例》的規定,特制定本規定。 

第二條 本規定適用于杭州市城市規劃區,市域各縣(市)可參照本規定制定技術規定。 

第三條 詳細規劃編制、城市設計、建筑設計涉及建筑高度、建筑間距、建筑退讓、設計標高和日照等建筑管理內容,應符合本規定。 

風景區、歷史風貌保護區和歷史地段、錢江新城核心區、地鐵上蓋物業、市政基礎設施以及城市規劃行政主管部門確定的其它特定區域,在規劃設計時,可根據實際情況和特殊要求確定地塊的建筑密度、容積率、綠地率、建筑退讓和建筑間距等指標,必要時報市人民政府批準后執行。 

第四條 臨時建設工程按有關規定執行。 

農村住房建設和城市居民私房翻建規劃管理辦法另行制定。

2第二章 建設用地的分類和適建范圍

第二章 建設用地的分類和適建范圍

第五條 本市城市規劃區內的建設用地,根據其主要用途和功能分區,并遵照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ 137-90)進行分類。 

第六條 各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則,按照批準的控制性詳細規劃執行。尚無控制性詳細規劃的,應按分區規劃、中心鎮總體規劃和本規定附錄三《各類建設用地適建范圍表》執行,并編制選址論證報告。

附錄三中未列入的建設項目,應由城市規劃行政主管部門根據地塊對周邊環境的影響和外部基礎設施的條件,具體核定適建范圍。 

凡須改變規劃用地性質,且超出附錄三規定范圍的建設項目,應先提供調整詳細規劃,按規定程序報批后執行。

3第三章 建筑容量

第三章 建筑容量

第七條 新建、改建和擴建建設項目的建筑容量控制指標,根據已批準的控制性詳細規劃執行。 

控制性詳細規劃尚未批準的,且建設用地面積大于等于3ha(公頃)的建設項目(市政基礎設施除外),應編制修建性詳細規劃,經批準后核定建筑容量指標;建設用地面積小于3ha(公頃)的建設項目,應編制選址論證報告,并參照表(3-1)《建筑容積率、建筑密度控制指標表》確定建筑容量指標。但辦公、商業建筑與居住建筑混雜時,辦公、商業建筑的容積率,應通過選址論證報告進行分析并且原則上不大于3.5。

1.表中規定的指標為上限,單個建設項目的建筑容量,應由城市規劃行政主管部門根據周邊環境、交通、地價和配套服務設施等情況進行綜合分析后確定。 2.建設項目包含兩個及兩個以上不同用地性質地塊的,宜分別確定建筑容量指標。 

3.同一地塊兼容不同用地性質或建筑層數混雜的建設項目,在符合相關規范的基礎上,由規劃行政主管部門根據實際情況參照表(3—1)確定建筑容量指標。 

4.未列入表(3-1)的其它建筑及設施,可按專業規范要求確定建筑容量指標。 

第八條 用地內原有永久性建筑已超過表( 3-1)的指標規定的,不宜進行擴建。 

第九條 建設用地小于表(3-2)《建設用地下限指標》的,不應單獨零星建設永久性建筑。

但有下列情況之一,在不影響城市規劃實施的前提下,可經規劃行政主管部門核準后實施: 

1.社區配套用房、垃圾收集和中轉用房、變配電房、泵房、公廁等涉及社會公益性的建設項目和農村地區的村鎮建設項目。 

2.因鄰近土地為已實施或已經通過規劃審批的河道、道路、綠化等工程,無法與周邊土地整合的建設項目。 

3.經具有法定資質的機構鑒定為危險房屋,需進行翻建的項目。

4第四章 建筑間距

第一節 低、多層建筑之間的間距

第四章 建筑間距


第十條 新建房屋建筑間距,應當綜合考慮日照、采光、通風、消防、防災、視覺衛生、管線埋設、土地合理利用等因素合理確定。

第一節 低、多層建筑之間的間距

第十一條 住宅正面間距不應小于13m,但遮擋建筑為低層時最小值可放寬至10m,且應符合下列規定:

1.平行布置且朝向為正南北向時,不應小于南側建筑高度的1.2倍。

2.平行布置且方位為非正南北向時,住宅正面間距可按表(4-1)《不同方位間距折減系數》換算。

注:1.表中方位為正南向(0°)偏東、偏西的方位角

2.L為南側(東、西)側遮擋建筑高度1.2倍

3.兩幢建筑非平行布置,當夾角小于等于30°時,按平行關系控制;當夾角大于30°時,其最窄處間距不應小于遮擋建筑高度的1.0倍。

第十二條 住宅與北側非住宅建筑的間距,不應小于住宅高度的0.7倍且不應小于13m,有一幢建筑為低層時最小值可放寬至10m。

第十三條 住宅兩側的非住宅建筑與住宅垂直布置的,其間距不小于9m,遮擋建筑為低層時最小值可放寬至6 m。若對住宅主朝向產生較大視線干擾時,間距不應小于與住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍。

第十四條 新建住宅樓底層作架空層、自行車庫、商業等非居住用房的,與南(東、西)側遮擋建筑間距可扣除其底層非居住用房的高度(最多扣除5m),且不應小于13m,遮擋建筑為低層時最小值可放寬至10m;當新建建筑為遮擋建筑時,間距不得扣除被遮擋現狀住宅(不包括同步規劃先行建造的住宅)底層非居住建筑的高度。

第十五條 住宅山墻之間間距,應符合下列規定:

1.相對建筑山墻僅一側開窗或設陽臺時,外邊線距離不宜小于6m。

2.相對建筑均開窗或設陽臺時,外邊線距離不應小于8m。

第十六條 老年公寓、醫院病房、中小學普通教室、幼兒園生活活動用房、療養院療養住宿樓等建筑與南側建筑平行布置的,間距不應小于南側建筑高度的1.5倍,且不應小于15m;與其正面垂直布置的建筑的間距,不應小于南側建筑高度的1.2倍, 且不應小于13m;以上最小距離遮擋建筑為低層時最小值可放寬至10m。當方位為非正南北向或與南側建筑有一定夾角時,應參照住宅建筑的相關規定折減后確定間距。同一地塊內自身遮擋的可根據用地情況適當放寬。 

老年公寓、醫院病房、中小學普通教室、幼兒園生活活動用房、療養院療養住宿樓等建筑與山墻兩側其它建筑的間距參照住宅建筑控制。

第十七條 賓館客房、科研辦公等建筑與南側建筑平行布置的,外墻間距不應小于遮擋建筑高度的0.7倍,且不應小于10m;相互垂直布置的,間距不應小于遮擋建筑高度的0.6倍,且不應小于6m;集體宿舍(非居住用地內)間距應適當擴大。

賓館客房、科研辦公和集體宿舍(非居住用地內)等建筑之間的山墻間距參考住宅建筑山墻間距控制。

地塊內的非居住建筑在滿足消防、衛生等要求前提下,根據建筑布局情況間距可適當放寬。

第十八條 非居住用地內的集體宿舍,外墻間距參照第十七條規定并適當擴大,山墻間距參照住宅建筑山墻間距要求。

第十九條 經具法定資質的機構鑒定為危房,需翻建、改建的低、多層住宅建筑,可按原有的位置、高度、規模、性質翻建,不執行上述間距規定。

第二節 高層建筑與周邊建筑的間距

第二節 高層建筑與周邊建筑的間距

第二十條 高層建筑與北側、東側、西側住宅的間距,應滿足被遮擋的住宅大寒日有效日照不少于二小時(危舊房改造等經市政府批準的特殊區塊除外),并應符合下列規定:

1.高層建筑與其北側正南北投影范圍內住宅的間距,按以下公式計算:

L=(H-24)×0.3+S

注:式中L為建筑之間間距(m),最小值29m;H為高層建筑高度(m);S為高層建筑正南北向投影的寬度(m)。

(1)L值大于1.2H時按1.2H控制;當按1.2H計算時形體規則的遮擋建筑可套用多層建筑不同方位日照間距折減系數;

(2)同一地塊內建筑同步設計的,建筑間距可折減至0.9L,但不能與本條第(1)款同時適用;

(3)當受遮擋建筑為新建住宅時,L值可扣除其非居住用房的高度,但扣除的最大值為10m。

2.高層建筑與其正北側投影范圍外東西兩側住宅的間距,應符合下列規定:

(1)住宅主朝向面向高層建筑,或住宅主朝向與高層建筑正午投影范圍正面相對的,間距不應小于24Q(單位m,下同)。

①Q為高層建筑高度綜合影響系數,詳見附則一《術語》;

②同一地塊兩建筑同步設計時,可取消Q值的計算,并適用本章所有條款。

(2)住宅與高層建筑山墻相對,或平行布置前后錯開的,間距不應小于13Q。     

(3)采取第(1)、(2)款以外的其它布置方式的,間距不應小于18Q。

第二十一條 高層建筑與南側住宅的間距應符合下列規定:

1.高層建筑與南側南北向布置的低、多層住宅外墻的間距,不應小于18Q;與南側東西向布置的低、多層住宅北山墻的間距,不應小于13Q。當高層建筑為居住建筑時還必須滿足第一節有關低、多層建筑遮擋居住建筑的規定。

2.非居住高層建筑與南側高層住宅外墻的間距,不應小于24Q。

第二十二條 老年公寓、醫院病房、中小學普通教室、幼兒園生活活動用房、療養院療養住宿樓等建筑,按住宅與高層建筑間距標準控制,并進行日照分析,其日照應滿足《杭州市建筑工程日照分析技術管理規則》的要求。

第二十三條 高層非居住建筑之間的間距,應符合下列規定:

(1)平行布置的,與地塊外建筑外墻間距不應小于20Q,與地塊內建筑外墻間距不應小于15m。

(2)相互垂直布置的,應大于等于13Q;南側建筑外墻朝北時,應大于等于15Q。

(3)高層建筑山墻之間間距不應小于13Q。

第二十四條 高層建筑與其周邊相鄰地塊的低、多層非居住建筑(第二十二條所列的非居住建筑除外)的間距,應符合下列規定:

1.外墻之間間距不應小于15m。

2.外墻與山墻之間間距不宜小于13m。

3.山墻之間間距不應小于9m。

4.高層建筑為居住建筑的,其與多層非居住建筑的間距,還必須滿足第一節有關多層建筑遮擋居住建筑的有關規定,且外墻之間間距不應小于18 m。

5.低多層建筑為賓館客房和集體宿舍等建筑的,前四款規定的最小間距,應乘以高層建筑的Q值。

第二十五條 高層建筑裙房,應滿足多層建筑與其它建筑的間距要求。

第三節 建筑間距的其它規定

第三節 建筑間距的其它規定

第二十六條 獨立設置的高度6m以下的傳達室、變配電房、泵房、小庫房和車庫等建筑,或面向

住宅一側不開窗的商業建筑,與住宅外墻間距在滿足消防、衛生、環保要求情況下不應小于6m。

第二十七條 學生宿舍與其它建筑的間距及日照標準參照住宅建筑標準控制。

第二十八條 工業、倉儲、市政及特殊用地內的建筑之間間距按相關的消防、環保、綠化和安全的有關規范控制。

5第五章 建筑高度

第五章 建筑高度

第二十九條 城市總體規劃、分區規劃和歷史文化名城保護專項規劃確定的特定區域內新建、改建建筑物,建筑的高度必須符合相關規劃確定的建筑控制高度或建筑限制高度,尚無規劃明確的,應進行景觀分析后提出高度控制和保護措施。

機場空域、電臺、氣象臺、無線電微波通道及其他有凈空限制地區內的新建、改建建筑物,其高度還必須符合有關規定。

第三十條 沿城市主干道的建筑物高度,應符合城市防災專項規劃的有關建筑控高要求。

6第六章 建筑物退讓

第六章 建筑物退讓

第三十一條 新建建筑退讓道路、公路、河道、鐵路、電力線、地下管線及地界的距離,應當綜合考慮安全、環保、交通、街景、管線布置等要求后確定。

第三十二條 沿城市道路兩側新建、改建、擴建建筑物,后退道路規劃紅線的距離,應按道路的性質、道路寬度、交叉口視線以及建筑的高度等條件留出必要的后退間距,一般按表(6-1)《新建建筑后退道路紅線的最小距離》控制。當城市道路上有部分橋梁時,后退橋梁的距離應適當加大滿足市政管線布置要求。

建筑后退道路紅線的計算,以建筑底層最突出的外墻邊線為準。允許陽臺、臺階、雨棚、飄窗等突出部分在后退距離的1/3內安排,但突出部分后退道路不應小于2米。當建筑上部外挑(凸)形成大體量時,應以外挑外緣計算后退距離。

第三十三條 沿城市高架道路兩側的新建、改建、擴建建筑物,其與高架道路邊緣的距離除符合表(6-1)外,尚宜按表(6-2)《 建筑物離高架和匝道的距離》進行控制并應符合環保、衛生要求: 

城市新建高架和匝道與建筑物相鄰時,應設置必要的防噪、安全等措施,并應符合環保、消防、衛生等要求。

第三十四條 新建、改建有大量人流、車流集中的大型商場、影劇院、游樂場、體育場、展覽館等大型公共建筑,其后退道路紅線距離以根據建筑性質、功能、主要出入口位置等特殊要求具體確定的規劃設計條件為準。建筑主要出入口方向后退道路規劃紅線的距離不應小于10m,并應妥善安排好出入口位置和停車場地,不得影響城市交通。

在市中心城區內的建筑,執行第三十三條和第三十四條規定有困難的,由城市規劃管理部門根據實際情況編制城市設計后核定,或組織論證后確定后退距離。

第三十五條 圍墻中心線后退道路紅線不少于0.5 m。后退相鄰建設用地的邊界,視相鄰地塊權屬等情況確定,界外為已征用地的,圍墻中心線應與用地線吻合;界外為未征用地的,圍墻基礎與圍墻外邊線均不得逾越地界。

大門及單層門衛設施,后退30m及以上寬度道路紅線距離不應少于3m,后退30m以下寬度道路紅線距離不宜少于2m。

第三十六條 沿鐵路正線布置建筑的,應執行有關專業的規范規定。除鐵路設施外,建筑距最外側鐵軌中心線不得小于30米。

第三十七條 建筑物沿城市高壓架空線布置的,其后退電力線地面投影邊線的距離在滿足電力安全相關規范的前提下,按表(6-3) 《建筑物與電力線的距離》進行控制:

在中心城區內的建筑物,執行表(6-3)規定確有困難的,其后退距離由城市規劃管理部門會同電力、環保部門核定。

城市高壓架空線沿建筑布置的,應滿足環保、電力部門的要求,并按國家相關規范要求留出必要的安全距離。

第三十八條 地上建筑物后退相鄰建設用地邊界的距離,按表(6-4)《建筑外墻退界距離》和表(6-5)《建筑山墻退界距離》要求控制。

1.本地塊或周邊用地為居住、教育用地的,應同時按照《杭州市建筑工程日照分析技術管理規則》的要求模擬日照分析,以確保周邊地塊能按照規劃要求進行開發建設。

2.界外是現狀或已通過方案設計的永久性建筑物的,地塊內建筑物與界外建筑及地界的距離,應按第四章建筑間距有關規定確定。 

3.相鄰地塊兩個或兩個以上建設項目謀求上部建筑聯體建造的,可不按表(6-4)和表(6-5)控制離界距離,但各地塊應滿足各自的技術經濟指標和其它相關規范要求。

4.相鄰地塊之間為共同征用的雙方公用通道的,邊界按征地分界線計算;界外是城市道路、綠化等公共用地的,離道路和綠化等公共用地中心線邊界的距離也應符合表(6-4)和表(6-5)的規定。

5.在中心城區,如退讓距離難以滿足上述要求的,應征得相鄰業主同意,并符合消防規范,且應報規劃行政主管部門批準。

注:1.L按第二十條的要求控制。

2.建筑朝向偏角小于等于45度時,按照南北向控制,大于45度時,按照東西向控制。

第三十九條 新建建筑的地下室,后退城市公共綠地的距離不宜小于1m;與現狀住宅的外墻距離不宜小于10m,與住宅的山墻距離不宜小于6m;后退城市道路、相鄰建設用地和已建用地邊界的距離,不宜少于地下室深度(自室外地坪至地下室底板的距離)的0.7倍,且不少于3m。

按上述要求退讓確有困難的,除應采取技術安全措施和有效的施工方法外,需經論證后,可適當縮小后退距離。

界外建(構)筑物、地下工程有特殊要求的,應根據建筑結構設計及場地地質情況,加大新建地下室后退地界的距離。

相鄰地塊兩個或兩個以上建設項目協商謀求地下室聯體建造的,可不按上述要求控制連接處離界距離,但應滿足其它相關規范的要求。 

第四十條 除市政管理用房、公廁等社會公益項目外,建、構筑物后退城市公共綠地邊界的距離按表(6-6)《建、構筑物后退城市公共綠地邊界的距離》進行控制:

7第七章 場地設計標高

第七章 場地設計標高

第四十一條 在建筑總平設計中,場地設計標高與建筑±0.00標高應結合現狀地形及周邊城市道路、相鄰地塊場地的標高、城市豎向規劃確定。

第四十二條 場地設計標高的確定(內部主要道路及鋪裝廣場標高)要求:

1.場地現狀地形標高低于相鄰地塊或規劃道路中心標高的,或現狀地形標高高于相鄰地塊和道路中心標高在0.6米以內的,場地設計標高不宜超過相鄰地塊、道路中心標高0.6米。

2.現狀地形標高超過相鄰地塊或規劃道路中心標高0.6米以上的,設計時不宜抬高現狀標高。

3.場地周邊與相鄰地塊、城市道路臨界處的設計標高,不宜超過相鄰地塊、城市道路中心設計標高0.3米;場地周邊有多個道路中心標高或道路有一定坡度的,可結合具體情況確定。

4.場地結合園林設計進行景觀堆坡的,可以根據需要適當進行地形改變。

5.特殊地形,另行報規劃行政主管部門確定。

第四十三條 建筑物與建筑物之間、建筑物與場地之間、建筑物與道路廣場之間應有合理的銜接。必須設置非機動車道、無障礙設施的,尺度、坡度等應滿足國家規范要求。

第四十四條 建筑±0.00標高的規定:

1.建筑室內地坪±0.00標高必須為地上首層建筑的室內地坪位置。

2.建筑±0.00標高與室外的標高差,無地下、半地下室的應控制在0.6米以內;有地下、半地下室的宜控制在1.5米以內。

8第八章 其 它

第八章 其 它

第四十五條 西湖風景名勝區和西溪濕地風景保護區內的建筑物,其形式、體量、高度、色調等設計,應與周圍環境相協調,不得損害周邊的自然景觀。屋頂宜采用坡頂形式。

第四十六條 建設項目應執行國家有關無障礙設計和建筑節能的有關規范。

第四十七條 嚴格控制住宅建筑主朝向朝東、西向布置。

9第九章 附 則

第九章 附 則

第四十八條 本規定是實施《杭州市城市規劃管理條例》的技術規定,由杭州市城市規劃行政主管部門負責解釋。

第四十九條 本規定實施前,已取得方案設計(含初步設計)批復的仍按原規定執行(市政府另有規定的除外)。

第五十條 本規定自發文之日起實行。

 附錄一 術 語

附錄一 術 語

以下術語均特適用本規定。

1.低層建筑:指建筑高度小于等于10m的建筑,住宅為一至三層。

2.多層建筑:指建筑高度大于10m,小于等于24m的建筑。(在本規定中,七層以上高度小于24m的住宅,按多層建筑控制。)

3.高層建筑:指建筑高度大于等于24米的建筑。

4.建筑高度:指建筑物室外地面至建筑物檐口或女兒墻頂的高度。當建筑高度用于特定的計算分析時,見附錄二。

5.建筑間距:指建筑外墻面之間的最小垂直距離,或建筑最近點之間距離。關于建筑間距的計算見附錄二。

6.容積率:建筑的地上建筑面積總和與建設用地面積的比值。

7.Q為高層建筑高度綜合影響系數,是用來反映高層建筑由于高度不同而對周邊建筑的交通、視覺、環境等方面產生的綜合影響程度。Q值取值見下表:

注:(1)通過裙房連接的高層建筑之間的Q值所對應的建筑高度,為高層建筑檐口與裙房屋面標高差。

(2)當用來反映兩幢高層建筑間距時,取較高建筑對應的Q值。

8.住宅主朝向:指住宅大部分居室的朝向,一般主臥室與陽臺所處的方位為住宅主朝向。

9.遮擋建筑:指建筑的背面日照陰影區影響了相鄰建筑的日照,該建筑稱遮擋建筑。

10.一建筑面向另一建筑:非平行布置的兩建筑,如果一建筑的一個外墻面的垂直線與另一建筑相交,則認為一建筑面向另一建筑。

 附錄二 建筑高度與建筑間距計算方法

附錄二 建筑高度與建筑間距計算方法

一、建筑高度計算

1.當計算西湖景區、西溪濕地景觀控制區和航空、微波通道等控制區內的建筑高度,應按建筑物室外地面到構筑物最高點的高度計算,一般在規劃設計條件中稱建筑限高。

2.以上區域以外地區的建筑高度:

(1)平屋頂應按建筑物室外地面至女兒墻頂的高度計算。突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房其面積總和占屋頂平面面積不超過1/4時,以及突出屋面的通風道、煙囪、裝飾構件、空調冷卻塔等均不計入建筑高度。當因建筑造型需要突出屋面部分根據情況確定。

(2)坡屋頂建筑高度以室外地面至屋檐和屋脊的平均值的高度計算。

(3)弧形屋面,按建筑物高度自室外地面至弧形波峰頂的高度。

二、住宅日照間距計算

1.建筑高度的取值:

(1)平屋頂建筑,一般取南側建筑物北側外墻女兒墻頂標高與北側住宅樓底層室內標高的差值。

(2)坡頂建筑,當屋面坡度小于40°時,取建筑屋檐的高度;當屋面坡度大于等于40°時,取建筑屋脊的高度。

(3)低、多層突出屋面的樓梯間、空透的屋頂構架不計入高度。

(4)高層建筑屋面以上水箱、電梯機房和其它設備機房等必須的用房面積之和不超過屋面面積的1/4,可不計入高度取值;高層建筑突出屋面的排煙井、裝飾構件、構架不計入高度。

2.計算建筑間距時建筑外墻的起算線:

(1)一般取建筑外墻之間的距離。當南側建筑有不同高度點時,應取高度的取值點對應的投影線計算。

(2)住宅非連續陽臺、凹陽臺按建筑外墻計算間距;連續陽臺(連續長度超過12m或陽臺累計長度超過外墻長度的70%時,稱為連續陽臺)按陽臺外邊線計算。

(3)低、多層建筑間距計算時,樓梯間等突出部分的寬度小于3m、凸出墻面小于等于1.2m時,以建筑外墻面計算間距;凸出大于1.2m時,按凸出部分二分之一計算間距;當樓梯間等突出部分寬度大于3m,以凸出部分外邊線計算間距。

3.高層建筑面寬取值:

(1)遮擋建筑部分體量與正北側范圍內住宅的間距達到1.2H時,滿足1:1.2H部分位于兩側的,該部分面寬可不計入;滿足1:1.2H部分位于中間的,其連續長度達到30米(含)以上時,該部分面寬不計入,兩側不滿足1:1.2H部分分別計算與北側住宅的間距。

(2)高層建筑與高度小于24米的多層建筑組合時,多層部分不計入面寬。

 附錄三 各類建設用地適建范圍表

附錄三 各類建設用地適建范圍表

注:√允許設置;×禁止設置;○經城市規劃管理部門批準方可確定設置。

 附錄四 本技術規定用詞說明

附錄四 本技術規定用詞說明

一、執行本條文時,對于要求嚴格程度的用詞說明如下:

1.表示很嚴格——正面用“必須”;反面用“嚴禁”。

2.表示嚴格——正面用“應”,反面用“不應”或“不得”。

3.表示允許稍有選擇——正面用“宜”或“可”,反面用“不宜”。

二、 條文中指明應按其它有關標準、規范的寫法為“應按‥執行”或“應符合‥求或規定”,非必須按指定的標準和規范執行的寫法為“可參照 執行”。

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